Новости и события

10.09.2018  |  На рынок жилья выходят люди с все более низким доходом

Исчезающие покупатели

Реальные располагаемые денежные доходы населения в Москве, по данным Мосгорстата, в июне 2018 года составили 62 651 рубль, что на 4,9% меньше, чем годом ранее. Надо отметить, что в некоторые месяцы доходы москвичей превышали прошлогодние показатели, так что определенного тренда на снижение доходов не наблюдается, однако и о росте говорить не приходится.

При этом спрос на жилье, особенно на новостройки, в последние годы уверенно рос. Так, 2017 год, по данным Росреестра, стал рекордным по продажам строящегося жилья: за прошлый год в Москве было зарегистрировано 54 207 ДДУ, что на 52% больше, чем годом ранее. А в 2016 году рост сделок с новостройками составил 82%.

«Пока эта ситуация радует девелоперов, - говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Однако она таит в себе определенные угрозы для рынка. Активный спрос на фоне отсутствия роста доходов по сути означает, что многие покупатели уже успели решить свой жилищный вопрос. Причем если в нулевых это удавалось сделать в основном очень обеспеченным москвичам (бизнесменам и топ-менеджерам ресурсных компаний), то в 2010-х на рынок пришел средний класс. Многие из них на фоне удешевления ипотеки и снижения цен на жилье уже обзавелись новой квартирой».

Это подтверждают и результаты соцопросов. Так, по данным августовского опроса от ВЦИОМ, доля россиян, которые удовлетворены своими жилищными условиями, выросла до 72%, тогда как в 2005 году таковых было лишь 48%.

Надо искать новых

Есть и хорошие новости для девелоперов: по данным того же опроса от ВЦИОМ, 23% россиян планируют покупку жилья в ближайшие 5 лет. «Подозреваю, что такие планы все же слишком оптимистичны, - отмечает Олег Репченко. - Им способствует снижение цен – жилье за последние годы действительно стало доступнее (см. «Стало ли жилье доступнее? Считаем реальные доходы, ипотечные ставки и цены на квартиры»). Однако застройщикам и продавцам нужно понимать, что существенная часть этих людей беднее покупателей, которые были на рынке в предыдущие годы».

Поскольку доходы населения не растут, то для поддержания спроса надо расширять целевую аудиторию за счет менее обеспеченных покупателей. Такие люди уже приходят на рынок. По данным ФСК «Лидер», с января 2017 по июнь 2018 года среди покупателей жилья в проектах компании увеличилась доля домохозяйств с ежемесячным доходом до 70 000 рублей в месяц. Так, доля покупателей с доходом до 50 000 рублей на домохозяйство во втором квартале 2018 года достигла 8% в общем объеме спроса, от 50 000 до 70 000 рублей – 19%. Во втором квартале 2017 года аналогичные показатели составляли 3% и 17%. Доля покупателей с доходом от 70 000 до 100 000 рублей снизилась с 28% до 25%. Среди холостых покупателей, интересующихся покупкой недвижимости в проектах ФСК «Лидер», более 40% располагают доходом до 70 000 рублей в месяц, среди семейных пар этот показатель составляет 17%.

Этот тренд отражается и в росте доли молодых покупателей. По данным «Бон Тон», доля покупателей, приобретающих жилье столичного комфорткласса в возрасте от 20 до 30 лет, увеличилась за последние три года с 11 до 25% в общей структуре продаж. В отдельные периоды, как отмечают в агентстве «Бон Тон», данная цифра достигала 30%. Стоит отметить, что это поколение людей, родившихся в 1990-е – в период спада рождаемости. То есть потенциальных покупателей из этой группы в принципе меньше, чем тех, кто решал свои жилищные вопросы ранее.

В этих условиях, по мнению Олега Репченко, будут выигрывать девелоперы, способные создать продукт, подходящий для покупателей с более низким бюджетом покупки. Этим во многом объясняется успех группы «Самолет» в Подмосковье. С 2012 года компания ввела в эксплуатацию около 1 млн кв. м жилья, стала застройщиком № 2 в Московской области, вошла в ТОП-5 застройщиков России по объему ввода жилья. Генеральный директор группы «Самолет» Игорь Евтушевский объясняет успех тем, что компании удалось снизить себестоимость строительства примерно на 5-20% относительно конкурентов благодаря бизнес-модели, основанной на конвейерном методе строительства, а также партнерских отношений с землевладельцами – компания не покупает землю в собственность. В результате компания смогла снизить конечную цену метра и обеспечить спрос не из-за того, что оттянула его у конкурентов, а во многом «зачерпнула» новых покупателей, которые раньше не могли себе позволить квартиру.

Способы создать такой продукт придется искать и другим девелоперам. По словам председателя совета директоров Kaskad Family Валерия Мищенко, людей с деньгами на рынке остается все меньше, в том числе и тех, у кого был стартовый капитал в виде другого жилья, которое можно продать. «Рынок в ближайшие годы будет в условиях, когда придется бороться за «арендника» - то есть создавать подходящий продукт для людей, у которых нет существенных накоплений и которые вынуждены снимать квартиру одновременно с выплатой ипотеки».
Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/40335.html