Котеджный поселок. Земельные участки







Что нужно знать о покупке земельного участка?

Казалось бы, чего проще – купить земельный участок под строительство дачи или дома? Подбираем красивую местность, проглядываем объявления о продаже землевладений, выискиваем, чтоб и дешево и, как говорится, «сердито», заключаем договор купли-продажи, платим деньги, и становимся землевладельцами. Дальше все мысли уже о самом возведении дома.

Увы! Брод неглубок, но уж больно водичка в нем мутная. И неизвестно, на каком подводном камешке можно поскользнуться. А камней в такой сделке – превеликое множество. Скажем проще: покупка земли под строительство является очень серьезным делом!

Перечислим эти «камни»:

Что нужно знать о покупке земельного участка1. Участок под размещение жилого дома должен быть отнесен к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство, или к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования под дачное строительство.

2. Необходимо проверить наличие документов и убедиться, что он находится в собственности продавца. Требуем следующие документы:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • документ-основание для регистрации права. Это может быть договор, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи земли в уставной капитал и так далее;
  • кадастровый паспорт;
  • справку о нормативной стоимости;
  • справку об отсутствии арестов и запрещений;
  • справку об отсутствии зданий, строений и сооружений на данной территории;
  • паспорт продавца;
  • нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки;
  • разрешение органов опеки и попечительства в случае, если совладельцем земли (или иного приобретаемого объекта недвижимости) является несовершеннолетний;
  • справку районного психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете и имеет диагноз («здоров») по результатам осмотра психиатра.

3. Если продавцом является юридическое лицо, то требуем показать Свидетельство о регистрации и учредительные документы юридического лица.

4. При проверке незастроенного землевладения особое внимание нужно уделить основаниям, по которым у продавца возникло право на него, а так же соответствию категории и вида разрешенного использования земли тому планируемому использованию, для которого он приобретается.

5. В случаях, когда на участке уже начато возведение каких – либо объектов, необходимо удостовериться в наличии комплекта исходно-разрешительной документации, в частности:

  • проекта планировки территории;
  • технических условий на присоединение инженерных коммуникаций;
  • градостроительного заключения;
  • утвержденной и согласованной в архитектурных и надзорных органах проектной документации.

Основным же документом, дающим право на строительство, является разрешение на него за подписью главы администрации района.

На какие нюансы также следует обратить внимание:

  • не затапливается ли он весенними паводками;
  • не входит ли в состав особо охраняемых природных территорий;
  • имеется ли разрешение на бессрочное пользование;
  • проходил ли процедуру межевания и имеет ли четкие границы.

Отдельные вопросы по коммуникациям

  • если электропровода подведены, то сколько киловатт составляет выделенный лимит;
  • если провода не подведены, то сколько киловатт вам могут выделить;
  • если водоснабжение от магистрального водопровода, то как далеко он проходит от него и возможность подключения к нему;
  • если водоснабжение будет автономным, то как глубоко проходит водоносный слой, и каково качество питьевой воды из этого слоя;
  • имеется ли возможность подключения к канализационным сетям, если таковые имеются. Если таких сетей нет, то каким образом здесь производится вывоз фекалий и мусора.

Также рассмотрим и другие моменты:

  • входит ли землевладение в зону действия сотовых операторов;
  • наличие муниципально обслуживаемых дорог поблизости;
  • как далеко от него такие объекты инфраструктуры как почта, магазины, аптеки, скорая помощь и проч.

Ваше право на использование землевладения может быть ограничено установленным для данной местности сервитутом. Распространенным примером сервитута считается право прохода по вашей территории для соседей, например, к водоему или к промышленному объекту. Это не мешает вам вести его преобразование, но порадуют ли вас посторонние люди, периодически курсирующие по вашей территории? Или по вашей земле проходит подземный кабель или трубопровод. Будьте готовы к посещению спецслужб, раскапывающих ваш участок в силу необходимости.

И последнее: не забудьте сразу же после заключения договора обратиться в отдел ФРС и зарегистрировать ваш участок. Ни в коем случае не отказывайтесь от этого завершающего пункта сделки! Только регистрация в ФРС может удостоверить ваше право собственности. Обычная передача товара по договору купли-продажи не защитит ваши права собственника, она может быть оспорена третьими лицами или муниципальными органами.